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            調控開始抄作業,成都跟進深圳實施“二手房成交參考價”制度,下一個會是誰?

            網絡整理 2023-02-24

            (原標題:調控開始抄作業,成都跟進深圳實施“二手房成交參考價”制度,下一個會是誰?)

            限售!“人房比”超3倍樓盤限售期限由3年延長至5年; 限購!將“法拍房”納入限購限售! 限流!建立二手住房成交參考價格發布機制!

            ……

            3月22日,成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)?!锻ㄖ诽岢鲆訌姵啥甲》拷灰坠芾?,具體有五點:

            1、登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目,所購商品住房限售期限由3年延長到5年;

            2、依據合同約定方式取得本市住房的主體,以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體,均應當符合本市住房限購、限售政策的規定;

            3、通過司法處置和股權轉讓取得的開發項目的受讓人,應按照原土地出讓合同和履約協議約定開發條件進行開發,并按照調控要求銷售住房;

            4、建立二手住房成交參考價格發布機制;

            5、加強預售資金監管,保障購房人合法權益。

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            與過往的“一城一策”不同,今年新一輪的樓市大調控中,全國地產熱點城市政策越來越趨同!

            抱團漲價?成都借鑒深圳

            2021年初,成都高新南一小區就出現了抱團漲價的行為。2月初,成都多部門聯合打擊炒作“抱團漲價”行為,并點名批評了幾個帶頭小區,當地各中介平臺上已下架了二手房的成交數據。

            “兩會”剛剛結束,住房和城鄉建設部副部長倪虹帶隊赴四川省成都市和陜西省西安市調研督導房地產工作。倪虹指出,要根據人口流入情況,切實增加住宅用地供應,管控資金風險,建立“人、房、地、錢”聯動機制,從源頭上穩定預期。要針對房地產市場存在的突出問題,及時采取措施,精準、精細調控,嚴肅查處房地產中介、助貸機構的違法違規行為,堅決遏制投機炒房。昨日,成都市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室火速發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》?!锻ㄖ窂膹娀≌玫毓芾?、深化房價地價聯動機制、加大住房保障力度、加強住房交易管理、嚴格金融審慎監管、加強市場秩序監管、落實調控主體責任等7個方面提出了16條具體措施。

            《通知》要求,成都要加強土地競買主體資格審查,超出房地產開發企業“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人,不得參與成都土地競拍。中心城區商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓,全面實行“限房價、定品質、競地價”的出讓方式,堅決遏制房價過快上漲。此外,成都還將建立二手住房成交參考價格發布機制,加強預售資金監管,嚴格金融審慎監管等。

            對于二手房成交參考價發布機制,成都市住建局表示,近期成都部分區域二手住房市場出現掛牌價格混亂、哄抬房價、部分業主“抱團漲價”等擾亂市場秩序的行為,為提高二手住房信息透明度、促進理性交易,借鑒深圳等城市的做法,成都擬建立二手住房成交參考價格發布機制。

            不僅如此,成都還將進一步規范二手住房交易行為。一是加強對二手住房掛牌價格的管控,要求經紀機構不得受理及對外發布明顯高于所在樓盤合理成交價格的掛牌價格,社會化網絡信息平臺要配合做好技術管控;二是先期重點對熱點片區、熱點樓盤的二手住房實際成交價格進行梳理,逐步形成區域網格化的二手住房參考價格,定期在官方網站、微信公眾號及“成都住房租賃交易服務平臺”發布,用于指導二手房市場買賣、加強二手房交易管理。

            深圳參考制效果初步體現

            首個提出二手房成交參考價制度的深圳,其效果已經初步體現:2月8日至今一個多月,二手房市場大幅降溫,買賣雙方陷入博弈,市場發生巨大變化。

            二手房成交量腰斬。深房中協根據深圳市住建局房地產信息平臺預錄網簽合同數據分析,最近一周(3月15日-3月21日),深圳二手房網簽1026套,環比小幅上漲3.8%。從連續四周走勢看,低位橫盤走勢非常清晰,預計3月末后兩周,二手房網簽量將大概率保持1000套左右范圍內小幅波動。

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            深圳中原地產研究中心研究員李璐在接受媒體采訪時表示,3月初市場上半個月的帶看量還是比較平穩的,但是轉化率非常低,市場成交量大幅下滑,幅度大約在8成左右,預計最近幾個月,二手住宅市場還是會處于參考價新政的消化期,成交會持續低迷。

            地產中介二手房生意冷清。經過一個多月的消化之后,地產中介人員已逐漸適應這種不對外展示價格的交易帶看模式。記者留意到,中介在朋友圈發布房源也不約而同地隱匿掉了掛牌價,要想進一步獲得房源價格信息,只能進一步私聊。然咨詢多,成交少,深圳不少中介門店門可羅雀,生意冷清。多名中介人員表示,已經一個多月沒開單了,甚至整個門店也沒有成交,全天幾乎沒有訪客。二手房市場持續低迷影響下,不少中介人員把工作重心轉向新房、臨深市場,或者租賃市場,甚至選擇轉行。

            買賣雙方陷入觀望。記者發現,對于此前掛牌價明顯高于指導價的樓盤,目前沒有一個業主出現明顯的降價或者報價下調的。地產中介人員也證明了這個現象:指導價出臺后,放盤的業主不多,如果成交參考價只是作為一個參考,對放盤的價格影響不會太大,畢竟如果可以賣10萬/平,沒有人會以7萬/平賣。此前已經放盤出來的業主也沒有調整價格,都在觀望。如果有買家按照參考價來咨詢,業主們不會考慮賣。大多業主們的心里價位還是之前的市場價。

            某鏈家網門店的一位中介表示:目前的二手房的買賣還是正常進行,房子可以正常帶看,如果現在周邊有業主來放盤,也可以按照之前的市場價來掛,但是,高于成交參考價格的外網展示不了。若最后與業主商討后的價格高于成交參考價,中介會做出政策風險提示,其中的差價需要買家支付給賣家。

            對于買家來說,深圳市場上的二手房只顯示參考價,業主真實報價只能依靠房產中介人員的傳達,買賣消息不透明,前景不明朗,很多人選擇延遲購房、換房的需求,先觀望著看。

            下一個會是誰?

            對于成都的“新政”,業內人士表示,出臺二手房指導價是一項相當繁雜的工作,估計政府也要花一段時間來整理,不過既然說了,短期內是可以穩定市場預期的,達到二手房房降溫的效果。成都這一次調控還是“有料”的,而且在住建部考察后不到兩天就出臺新政,說明成都反應速度非???,調控也是雷厲風行。

            最后不得不多說一下,這次住建部不僅僅考察了成都,還有西安!

            3月中旬,國家統計局發布最新房價顯示,西安新房環比上漲0.8%,二手房環比上漲0.9%。今年開年以來,西安就誕生了新地王,樓面價再破天花板,拍出了2.4萬+/㎡的天價。西安新房供應緊缺,2月份出現了兩個“千人搖”和一個“萬人搖”。 至于二手房,去年西安調控后, 新房拿證門檻更高了,市場供應逐漸減少,剛需們只能轉頭過來買二手房,現在帶好學區的優質二手房也是十分搶手。有業內人士表示,一方面,地價暴漲,一方面,供應緊缺,西安樓市恐怕一時還難以降溫。除非出臺強有力的調控政策。

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